Alright, accrochez-vous, je me lance dans l’achat d’un nouvel immeuble. Mon apport est prêt à rugir, et c’est parti pour l’aventure !

Tout d’abord, il me faut définir mes critères et le mode d’exploitation. Pour la banque, je vais briefer sur un projet de location meublée à l’année. Mais moi ? J’opterai pour la location courte durée pendant au moins les 10 premières années. Deux flèches à mon arc : je booste ma valeur nette et je profite d’une rentabilité à tomber par terre !

Voici mes critères de recherche :

• Une ville de moins de 50 000 habitants, bien connectée à Paris par train, située à une heure max de chez moi.
• Un immeuble à négocier avec un bon paquet de travaux.
• Des caractéristiques patrimoniales à faire pâlir d’envie n’importe quel investisseur.
• Un financement à 90% avec un prêt hypothécaire, autour de 600 K max.

Après quelques visites et des offres posées, c’est le grand jeu ! Et hop, je tombe sur une perle : un immeuble avec une boutique traversante et un appartement sur trois étages. La localisation est parfaite, mais niveau déco, c’est un retour dans les années 70, avec quelques pigeons comme colocs…

L’escalier est bien placé : il ose une déduction rapide, et chaque palier peut accueillir deux appartements. En tout, on peut envisager 4 studios et 2 T2, et la boutique devra être coupée en deux.

Les chiffres ? Au top ! Après un rendez-vous avec l’architecte et plusieurs devis, rien de grave à signaler – à part une petite tâche suspecte sur un plafond. On verra… qui s’en soucie quand l’immeuble a l’air solide ?

Financement validé, le banquier est confiant. On signe à temps et on lance les travaux. La démolition fait son show et… surprise ! Des pépins non repérés surgissent :

• Une cuve à mazout à gérer dans la cave voûtée.
• Une verrière, belle mais sur le déclin, à remplacer.
• Des parquets magnifiques mais coûteux à rénover.
• Un artisan qui s'enfile des verres l’après-midi et un plaquiste trop lent… on finit par les changer, mais attention aux petits vols.
• L’implantation de la fibre et des compteurs électriques est trop coûteuse !
• Et le meilleur pour la fin : un sol instable ! Grattage et démontage, les poutres pourries obligent à tout refaire.

Résultat : le chantier s’étire sur deux ans au lieu d’un, et je dois doubler mon apport financier.

Leçons de ce parcours chaotique :

• Négociez au max votre différé d’amortissement. J’aurais dû valider deux ans, mais j’ai tiré trois ans avec mon instinct.
• Prenez le temps d’étudier la structure avant de finaliser le financement ; ces « imprévus » peuvent faire mal au portefeuille.
• Choisissez bien vos artisans et sous-traitants ! Visitez des chantiers, parlez aux propriétaires, et restez vigilant.
• Enfin, la clé d’un bon chantier : avoir les yeux grands ouverts, garder un esprit critique, être présent et exigeant, tout en surveillant les dépenses.

Et l’histoire finit en beauté : des loyers qui explosent le budget initial, des charges maîtrisées et une rentabilité permettant de rembourser mes apports en seulement 2,5 ans. Pas mal, non ? 🏢💰